A zártkert az vajon mi? – Új lehetőség a zártkertek művelés alóli kivonásra

2025. október 30-án megjelent a Kormány 332/2025. (X. 30.) Korm. rendelete a családok támogatásával kapcsolatos kormányrendeletek módosításáról.

A rendelet egyik, a zártkert-tulajdonosokat érintő újdonsága, hogy 2017 óta először, újra lehetőség nyílik a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonására, azaz átminősítésére.

🔍 Mit jelent a zártkert?

A zártkert eredetileg mezőgazdasági művelésre szánt földrészlet, amelyet korábban gyakran hétvégi telkekként használtak, hogy ott zöldséget és gyümölcsöt termesszenek. Sok településen ezek az ingatlanok már a belterületekkel határosak, gyakran egybeépültek.

Napjainkban sok zártkert esetében ez a funkció megszűnt és gyakran lakóingatlanként használják ezeket a területeket, de jogilag „művelés alatt álló” ingatlanként szerepelnek az ingatlan-nyilvántartásban.
Ez eddig számos gyakorlati problémát okozott, például a nehezebb értékesítés, a komplikáltabb hitelezés, vagy építési korlátozások miatt.

⚖️ Mit hoz az új rendelet?

A 332/2025. (X. 30.) Korm. rendelet módosította az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtási rendeletét (179/2023. V. 15.), és beillesztett egy új 17/A §-t, amely kimondja az alábbiakat:

17/A. § (1) Az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlan művelés alól kivett területként történő bejegyzését lehetővé tevő önkormányzati rendeletet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 72/E. § (1) bekezdése szerinti kérelemben meg kell jelölni.
(2) Az Inytv. 72/E. § (1) bekezdése szerinti kérelemre induló adatváltozás bejegyzése iránti eljárás eredményeként a zártkerti ingatlant alrészletekre történő bontás nélkül kell a 15. § (3a) bekezdés a) vagy b) pontjában meghatározottak szerint nyilvántartásba venni.
(3) A zártkerti ingatlan kivett megnevezését a 15. § (3a) bekezdés a) pontja szerinti megnevezéssel kell feltüntetni, ha a kérelem olyan zártkerti földrészletet érintően került benyújtásra, amelyen az ingatlan-nyilvántartás szerint épület nem áll.

Tehát az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlan zárkerti művelés alól kivett területként akkor jegyezhető be, ha a helyi önkormányzat erről rendeletet alkotott. Ez tehát nem automatikus eljárás, és nem elég hozzá egy kérelem (mint korábban 2017 előtt), hanem csak és kizárólag ott lehetséges, ahol az adott önkormányzat saját hatáskörben, rendeletben döntött erről.

A 332/2025. (X. 30.) Korm. rendelet kimondja ugyanis:

• A kérelmet az ingatlan tulajdonosa terjeszti elő,

• A kérelmet az önkormányzati rendeletre hivatkozva kell benyújtani.

🏘️ Mi a teendő?

1. Ellenőrizze, hogy a település önkormányzata elfogadott-e ilyen rendeletet. Az ellenőrzést ITT teheti meg ingyenesen és online.

2. Készítse el a kérelmet az ingatlan-nyilvántartás módosítására. Fontos, hogy a kérelemben hivatkozni kell az önkormányzati rendeletre, amely engedélyezi a művelés alóli kivonást.

3. A földhivatal ezt követően átvezeti az ingatlan megnevezését:

   • „zártkerti művelés alól kivett terület”,

   • vagy zártkerti művelés alól kivett terület, mellette feltüntetve a fennálló épület fő rendeltetését, például: szerszámos, gazdasági épület.

🧭 Miért fontos ez?

Korábban 2017 előtt volt utoljára lehetőség a mostanihoz némileg hasonló egyszerűsített átminősítésre.
A kormány a családtámogatási és lakhatási intézkedések részeként ismét megnyitotta ezt a kaput, ami:

• növelheti az ilyen ingatlanok piaci értékét,

• könnyítheti a hitelezést és adásvételt, hiszen a zártkerti művelés alól kivont területek már nem számítanak termőföldnek, így már nem fognak vonatkozni rá például az elővásárlási joggal kapcsolatos rendelkezések sem (röviden: a köznyelv szerint nem kell „kifüggeszteni” sem).

• rendezheti a tényleges használat és az ingatlan-nyilvántartás közötti ellentmondásokat.

Fontos azonban, hogy önmagában a 332/2025. (X. 30.) Korm. rendelet szerinti lehetőség nem elég – a tényleges lehetőséget az adja, ha az önkormányzat is megalkotja a helyi rendeletet.

⚠️ Összegzés – mire figyeljen a zártkerti tulajdonos?

• Csak helyi önkormányzati rendelet megalkotása után lehetséges a művelés alóli kivonás.

• Az eljárást a  földhivatal előtt kell lefolytatni.